Bauträger-Angebote: Vorsicht bei Sonderwünschen

Sonderwünsche beim HAausbau

Bild: Rainer Sturm / pixelio

Ein attraktives Angebot eines Bauträgers für ein Reihen- oder Doppelhaus entdeckt? Aber zwei Stellen sollen noch verfeinert werden? Damit sind Sie nicht alleine. Zu den häufigsten Wünschen gehören eine Fußbodenheizung und eine Veränderung bei den Wand- und Bodenfliesen. Aber Vorsicht, in beiden Fällen lauern Fallen mit Konsequenzen für die Bauzeit und Enttäuschungen über mangelnde Umsetzbarkeit. Das schauen wir uns genauer an:

Der Wunsch nach einer Fußbodenheizung

Manche Bauträger bieten optional eine Fußbodenheizung gegen Aufpreis an, beschränken diese allerdings auf das Erdgeschoss. Verständlich, wenn Sie nun den Aufpreis hinterfragen, und damit auch Ihren Wunsch nach einer Umsetzung in allen Stockwerken. Aber können Sie dies wirklich tun – und wenn ja, ist es dann auch ratsam?

Käuferinnen und Käufer sind keine Bauleute

Grundsätzlich können Sie bei einem Bauträger nicht so einfach eine einzelne Leistung aus dem Paketangebot herausnehmen, wie das bei einem Generalunternehmer möglich wäre. Denn ein Generalunternehmer bietet Ihnen Leistungen zur Erstellung des Bauwerks an, die miteinander abgestimmt werden können. Der Bauträger dagegen verkauft das vollständige Gesamtwerk. Dieses geht erst mit der Abnahme in Ihr Eigentum über, mit dem Sie anschließend nach Ihrem Gusto schalten und walten können.

Vor der Abnahme kein Recht zur freien Gestaltung

Sie können also die Option „Fußbodenheizung im Erdgeschoss“ nicht einfach willkürlich verändern, indem sie zum Beispiel den Einbau ablehnen, weil sie dafür selbst einen Handwerker beauftragen möchten. Und der Bauträger kann nicht einfach die standardmäßig eingebauten Heizkörper weglassen und einen Heizungsbauer Ihrer Wahl die Fußbodenheizung verlegen lassen. Er ist nämlich darauf angewiesen, dass Sie das Gebäude abnehmen, bevor er Ihnen alle Rechte daran übertragen kann, mithin auch die Befugnis, einen Handwerker im Haus walten zu lassen. Die Abnahme jedoch setzt voraus, dass alles erledigt ist, also auch der Estrich im Erdgeschoss aufgebracht ist. Das aber sollte tunlichst erst nach dem Verlegen der Heizschlangen passieren.

Rückbau, um Sonderwünsche zu ermöglichen?

Sie müssen also wohl oder übel in Kauf nehmen, dass Ihr Handwerker erst mit seiner Arbeit beginnen kann, wenn das gekaufte Haus als Gesamtwerk wie angeboten fertiggestellt ist. Da sich der Bauträger in der Regel auf halbfertige Schnittstellen zum späteren Weiterbauen auf Ihr Risiko nicht einlassen wird, müsste ein von Ihnen frei beauftragter Handwerker zunächst mit dem Rückbau des Standard-Zustandes beginnen.

Klügere geben nach

Abgesehen vom unnötigen Abbruch wäre ein solches Vorgehen mit einigem Dreck und Zeitverlust verbunden. Verabschieden Sie sich daher besser von dem Gedanken, ein selbst beauftragter Handwerker besorge Ihnen die Ausführung des Sonderwunsches preisgünstiger und/oder schöner. Betrachten Sie den Aufschlag – notfalls unter Krokodilstränen – als Opportunitätskosten für die Wahl eines Bauträgerangebotes.

Wie wichtig ist die gewünschte Ausstattung – für Sie und für nachfolgende Bewohner?

Halten Sie Familienrat darüber, welche Bedeutung Ihr Wunsch für Sie hat. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Das Zwischenhaus: ein Sprungbrett“, um nochmals das „Ablaufdatum“ des geplanten Hauses zu reflektieren. Und bedenken Sie vor allem im Hinblick auf eine mögliche Weitergabe des Hauses, ob die gewünschte zusätzliche Ausstattung später eine bessere Vermarktung der Gebrauchtimmobilie bedeutet. Aber verzichten Sie auf eine Fußbodenheizung oder andere Optionen nicht allein aus Enttäuschung darüber, deren Aufpreis als überhöht zu empfinden!

Welche Bodenbeläge wählt der Bauträger?

Weiter oben sprach ich von einem Estrich ausdrücklich „auf dem Erdgeschossfußboden“. Manche Bauträger sparen, indem sie nur im Erdgeschoss Estrich verlegen lassen, in den oberen Stockwerken dagegen die blanke Oberseite der Betondecke als ausreichend ansehen. So reduzieren sie Material, Bauzeit und vor allem die Trocknungszeit der fertigen Oberflächen – mithin Kosten. Dass der estrichlose Boden Nachteile in Bezug auf die Trittschalldämmung mit sich bringt, sehen diese Bauträger für Einfamilienhäuser als vernachlässigbaren Faktor an. Sie gehen davon aus, dass die Käufer in den oberen Stockwerken Teppich auslegen.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für Sie als Käufer?

Klassische Auslegeware wie Teppich, Linoleum oder dergleichen gibt sich mit einem blanken Betonboden zufrieden. Echtes Parkett, Laminate und vor allem Fliesen sind dagegen anspruchsvoller. Je weniger elastisch das Material ist, desto sensibler reagiert es auf Unebenheiten des Untergrundes. Vor allem für die Bodenfliesen Ihres Bades hat das Folgen:  Entweder Sie können die aktuell sehr modernen Magnumformate nicht verwenden oder Sie müssen eine Ausgleichsschicht als ebenen Untergrund herstellen. Andernfalls sollten sie das in den Baubeschreibungen oft genannte Format von 30 x 30 cm für die Bodenfliesen nicht überschreiten.

Vorsicht Stufe!

Wer nun denkt, „na gut, dann lassen wir dort auch noch Estrich einbauen“, der könnte im wahrsten Sinne des Wortes ins Stolpern kommen. Der Estrich erhöht nämlich den Fußboden. Am neuralgischen Punkt – Treppenaustritt in dieses Stockwerk – entsteht so eine Stufe, die höher ist als die Stufen darunter. Aber schon kleine Ungleichheiten in den Stufenhöhen können zu Stolperfallen werden. Ein junger Mensch in wachem Zustand und mit freiem Blick auf die nächste Stufe gleicht das locker aus. Aber mit zunehmendem Alter, Müdigkeit, abgelenkter Konzentration oder einfach einem Wäschekorb auf den Armen kann dies zu einem bösen Unfall im Haushalt führen.

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3 thoughts on “Bauträger-Angebote: Vorsicht bei Sonderwünschen

  1. Ich beschäftige mich momentan mit dem Bauträgervertragsrecht. Ich möchte mit einem Bauträger zusammen arbeiten. Gut zu wissen, dass manche Bauträger auch eine Fußbodenheizung gegen Aufpreis anbieten.

  2. Wir suchen momentan eine Bauträgerfirma. Gut zu wissen, dass man mit Sonderwünschen etwas vorsichtiger sein muss, man es aber dennoch gut geregelt bekommen kann. Ich hoffe, dass wir schon bald mit dem Bau beginnen können.

  3. Gerne helfe ich Ihnen dabei weiter. Bei einem Bauträger sind Sie Käuferin, dafür bekommen Sie das Haus auch gleich zusammen mit dem Grundstück; wenn Sie auf Ihrem eigenen Grundstück Auftraggeberin des Bauvorhabens werden möchten, wäre die Baufirma ein “Generalunternehmer”. In beiden Fällen empfehle ich Ihnen hier auch meinen Beitrag “Das Zwischenhaus: ein Sprungbrett”: https://baulotse-hoffmann.de/2021/08/14/das-zwischenhaus-eine-praktikable-loesung/
    Freundliche Grüsse, Ihr 11ant

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